Durante el segundo trimestre de 2025, la actividad industrial en la Ciudad de México y su Zona Metropolitana alcanzó una absorción bruta de 331,000 metros cuadrados (m2), impulsados principalmente por pre-arrendamientos en corredores como Zumpango-AIFA y Tultitlán; la cifra acumulada ascendió 640,000 m2, de acuerdo con CBRE México.
En cuanto a la absorción neta se reportaron 252,000 metros cuadrados, durante el segundo trimestre y un total de 439,000 metros cuadrados en el primer semestre, cifra que representa un aumento de 97% respecto al mismo periodo de 2019 (previo a la pandemia) y un incremento del 496% frente al primer semestre de 2024.
La tasa de vacancia se ubicó en 1.5%, con un leve incremento respecto al trimestre anterior, pero aún por debajo de los niveles observados en 2024.
El reporte de CBRE detalla que, de acuerdo con las cifras preliminares de la Secretaría de Economía de enero a marzo del 2025, México reportó una Inversión Extranjera Directa (IED) de 21,373 millones de dólares, cifra 5% superior a la reportada al cierre del primer trimestre de 2024.
Al cierre de este trimestre Estados Unidos se mantiene como el principal inversionista con el 39% de participación, seguido por Países Bajos (8%) y Australia (6%).
Sector industrial, detonador de la IED
El sector industrial continúa como el mayor receptor de IED, con un acumulado de 12,216 millones de dólares al cierre del primer trimestre del año, cifra 10% superior a la reportada en 2024. La mayor parte de esta inversión se destinó a los sectores de manufactura (76%) y minería (18%).
Durante el primer semestre, Ciudad de México mantuvo una demanda sólida de espacios industriales. La demanda bruta acumuló 640,000 metros cuadrados, mientras que la absorción neta fue de 439,000 metros cuadrados, lo que representó un crecimiento del 396% respecto al mismo periodo de 2024.
El corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) se consolidó como el principal motor del mercado, concentrando 47% de la actividad total. Además, absorbió 91% de la nueva oferta, con una tasa de vacancia mínima conjunta de 0.8%.
Corredores como Huehuetoca-Tepeji y Zumpango-AIFA captaron el 45% de la actividad, impulsados por la demanda de espacios tipo big box. El 8% restante se distribuyó entre corredores urbanos como Vallejo–Azcapotzalco y Last Mile.
Nuevos proyectos iniciados
Al cierre del segundo trimestre, el pipeline en construcción alcanzó los 433,765 metros cuadrados, de los cuales 213,064 metros cuadrados, corresponden a nuevos proyectos iniciados, localizados en Cuautitlán (63%), Tultitlán (25%) y Last Mile (12%). Del total, el 21% ya se encuentra pre-arrendado.
En cuanto a proyectos en planeación, la superficie proyectada superó los 3.3 millones de metros cuadrados, un aumento respecto al trimestre anterior. De esta cifra, el 65% está destinado a desarrollos Built to Suit y el 35% a naves especulativas. Zumpango–AIFA lidera esta categoría con el 54% de participación, seguido por el CTT (26%) y el estado de Hidalgo (15%).
Durante el primer semestre de 2025, el inventario clase A de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México aumentó en 411,000 metros cuadrados, alcanzando un total de 11.98 millones de metros cuadrados, lo que representa un crecimiento anual del 10.9%.
Cuautitlán encabezó la incorporación de nueva oferta con el 73%, seguido de Tultitlán (17%), Huehuetoca-Tepeji (4%), Last Mile (3%) y Vallejo-Azcapotzalco (2%).
Se estima que para el cierre del tercer trimestre de 2025 se sumen más de 198,000 metros cuadrados, con lo que el inventario superaría los 12 millones de metros cuadrados.
Tasa de vacancia
El segundo trimestre de 2025 alcanzó una tasa de vacancia de 1.5%, con un total de 181,782 metros cuadrados disponibles. Zumpango–AIFA y Tultitlán fueron los corredores con mayor superficie vacante, con 46,000 metros cuadrados y 45,000 metros cuadrados, respectivamente.
Les siguieron Tepotzotlán (23,000 metros cuadrados), Vallejo-Azcapotzalco (22,000 metros cuadrados), Last Mile (21,000 metros cuadrados), y corredores como Huehuetoca-Tepeji, Cuautitlán, Naucalpan y Tlalnepantla que, en conjunto, sumaron 26,000 metros cuadrados.
El sector logístico encabezó la actividad comercial con el 69% de la superficie total transaccionada durante el segundo trimestre, mientras que el sector de E-Commerce representó el 31% restante. En cuanto al origen de las empresas que participaron en las operaciones, el 65% fueron mexicanas y el 35% argentinas.
Superficie de transacción en espacios industriales
La superficie promedio de transacción en el corredor CTT fue de 9,000 metros cuadrados, mientras que en Zumpango-AIFA alcanzó los 52,000 metros cuadrados. Por su parte, los corredores urbanos registraron superficies promedio de 3,000 metros cuadraos.
Finalmente, los pre-arrendamientos continuaron como una tendencia predominante en el mercado, representando el 79% de las transacciones reportadas en el segundo trimestre de 2025
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