Lorena Barreto
@lorennapy
La desarrolladora del Parque lleva a cabo la construcción de lo que próximamente será una de las torres de viviendas más imponentes de la ciudad y la más alta del Paseo de la Reforma. Con un 70% de colocación, University Tower promete complementar la oferta corporativa de la zona, revitalizando una de las avenidas más importantes de Latinoamérica y definiendo un nuevo estilo de vida vanguardista en la ciudad.
Enrique Tellez, co-director de la firma, destaca que en general, la Ciudad de México sigue siendo el mercado más importante para este sector, y que en los próximos años, se verán retornos “muy interesantes” para el inversor. “Es la ciudad más grande del país, donde se concentra el mayor número de gente, así como la mayor actividad económica. Y eso hace que el mercado inmobiliario sea un mercado sumamente activo”, destacó.
¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario para la Ciudad de México? ¿Qué perspectivas tienen para este año y el próximo en cuanto al desarrollo de viviendas?
En general, la Ciudad de México sigue siendo el mercado más importante. Hoy no solo es la ciudad, si no es la ciudad más grande del país, donde se concentra el mayor número de gente, así como la mayor actividad económica. Y eso hace que el mercado inmobiliario sea un mercado sumamente activo, pese a las dificultades que hoy presenta el mercado, principalmente en el tema de permisos y licencias.
Si bien la administración actual, no necesariamente ha sido tan favorable al desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México, sigue siendo una ciudad brillante, una ciudad de oportunidades en los diferentes segmentos inmobiliarios, tanto en la habitacional, como en las oficinas, como en el hospitality, en la parte industrial, siguen siendo mercados muy interesantes para participar.
Yo esperaría que, en los próximos años, claro que los niveles de crecimiento que hubo en los últimos seis años han sido más limitados que los que había venido habiendo históricamente, pero vamos a ver una presión importante en el mercado inmobiliario por tratar de cubrir las necesidades no cubiertas, más aparte de las que naturalmente se van dando, porque obviamente la en la zona metropolitana de la Ciudad de México, que es la zona metropolitana más grande del país, se generan nuevos núcleos familiares, y cuando hablo de núcleos familiares. Es decir, no tienen que ser nuevos matrimonios, sino pueden ser desde zonas solas que se van a dividir, parejas que no necesariamente tienen un vínculo legal, padres solos, con hijos que están buscando oportunidad, y yo te diría eso es lo que hoy está funcionando el Estado de México.
También traemos un rezago importante dado que la Ciudad no generó un número tan importante de nuevas unidades en los últimos años, para que en los próximos años esto se haga.
¿A qué se debió ese rezago? ¿Qué análisis tiene sobre ello?
Una parte muy importante tiene que ver con permisos y licencias para poner nuevas unidades. Segundo, obviamente, el costo de las mismas. Como este año y el próximo, en cuanto a lo que sería el desarrollo de viviendas.
En general, la Ciudad de México sigue siendo el mercado más importante. Hoy no solo es la ciudad, si no es la ciudad más grande del país, donde se concentra el mayor número de gente, así como la mayor actividad económica. Y eso hace que el mercado inmobiliario sea un mercado sumamente activo en la Ciudad de México, pese a las dificultades que hoy presenta el mercado, principalmente en el tema de permisos y licencias. Si bien la administración actual, no necesariamente ha sido tan favorable al desarrollo inmobiliario en la Ciudad de México, sigue siendo una ciudad brillante, una ciudad de oportunidades en los diferentes segmentos inmobiliarios, tanto en la habitacional, como en las oficinas, como en el hospitality, en la parte industrial, siguen siendo mercados muy interesantes para participar.
Yo esperaría que, en los próximos años, claro que los niveles de crecimiento que hubo en los últimos seis años han sido más limitados que los que había venido habiendo históricamente, vamos a ver una presión importante en el mercado inmobiliario por tratar de cubrir las necesidades no cubiertas, más aparte de las que naturalmente se van dando, porque obviamente la en la zona metropolitana de la Ciudad de México, que es la zona metropolitana más grande del país, se generan nuevos núcleos familiares, y cuando hablo de núcleos familiares. Es decir, no tienen que ser nuevos matrimonios, sino pueden ser desde zonas solas que se van a dividir, parejas que no necesariamente tienen un vínculo legal, padres solos, con hijos que están buscando oportunidad, y yo te diría eso es lo que hoy está funcionando el Estado de México.
Sabemos, en la pandemia las cadenas de distribución hubo disminuciones muy importantes, y eso hizo que hubiera incrementos extraordinarios de costos. Durante los dos o tres años de pandemia llegamos a ver incrementos de hasta el 50% de algunos de los insumos de la construcción en México.
Y tercero, bien derivado de la pandemia, el incremento en la tasa de interés. Las tasas de interés en México hoy han subido de manera importante. Entonces, tanto el financiamiento puente para realizar los desarrollos como, las tasas de los créditos hipotecarios se vieron incrementados, y eso, tuvo su efecto.
Hoy la gente se está posponiendo la decisión. Aparte de la política que tuvo el gobierno en general de México, y ahí se ha abierto la pandemia. Y los cambios que se dieron en la manera de edificar, hemos visto un importante número de mexicanos posponiendo la decisión de compra, saliendo a rentar. O, la combinación de nómadas digitales de todo el mundo, viniendo a la Ciudad de México a trabajar a distancia y echar vida en la Ciudad de México.
La ciudad de México tiene un atractivo muy importante para el turista, ya sea el que viene a conocer la ciudad o esté nómada allí. La combinación de ambos hace hoy un momento mercado de rentas muy interesante y una dinámica de venta más fuerte.
¿Cuáles son las tasas de desarrollo que maneja la Ciudad de México?
Nada más para que nos demos una idea. El Treasury Bill es como el 4 y 5% en Estados Unidos. Mientras que aquí el equivalente a un Treasury Bill está arriba de los 10%. Entonces tenemos una sobretasa vis a vis Estados Unidos por el Treasury Bill de 200, 500 y un poco más. Eso combínale el riesgo de desarrollo, entonces tienes tasas para créditos puente arriba de los 14 puntos, con 7% de interés; hipotecas por arriba del 10%.
Las hipotecas obviamente están basadas en interés de mediano y largo plazo en México y Estados Unidos, y generalmente tienen tasas por debajo de los Treasury Bills de un mes. Entonces, de todos modos, el mercado mexicano es muy alto.
¿Cómo se encuentra la relación entre la oferta y la demanda para el metro cuadrado?
Estamos pensando en una situación un poco dinámica. En términos de demanda implícita, demanda implícita muy alta. Pero demanda real tenemos que estar relativamente suave por estos efectos. Y eso hace que en general tenga un desplazamiento lento.
Si comparamos el mercado de renta, estamos viendo una absorción mucho más rápida. Existen pockets que siempre pueden ir con una aceleración o una absorción más rápida, que son estos lugares de alta demanda, que existen en todas las ciudades siempre. En la Ciudad de México, la zona del Polanco, la zona del Condesa, siempre son estas colonias muy deseadas y que estamos viendo en el margen de absorciones superiores que el resto de la ciudad. Pero eso no quiere decir que son absorciones exorbitantes.
Son absorciones relativamente mayores, pero muy por abajo. En su momento, en el pico de un Estado, hace 6, 7 años.
Para este nuevo gobierno, ¿qué podrían esperar desde el mercado inmobiliario?
El Gobierno federal está dispuesto a asegurar principalmente el acceso a la vivienda asequible en México. Ahora, en la Ciudad de México también tenemos un cambio de gobierno local.
También tenemos que ver cuál es la perspectiva que el nuevo plan de gobierno que Clara Brugada vaya a tener ante el crecimiento urbano y el desarrollo inmobiliario. Ella ha sido muy cautelosa en hablar de que baje el desarrollo inmobiliario en Ciudad de México, de la generación de infraestructuras para absorber esta nueva capacidad.
Entonces, tendremos que trabajar con ella para ver dónde hay y dónde se va a dar este fortalecimiento en infraestructuras en la ciudad para poder complementarlo con el desarrollo urbano. De eso va a depender parte del crecimiento del desarrollo inmobiliario de Ciudad de México.
Entonces, es muy cauteloso. Ahorita le pediría que estemos más en una situación de ver este área.
Y esta incertidumbre en torno a la posible reforma judicial, ¿qué escenario plantea para el mercado inmobiliario?
Para cualquier inversionista está generando incertidumbre porque el marco jurídico de asegurar que los derechos como inversionista y como inversionista no se cumplan son críticos. Yo creo que el hecho de que esta reforma hable de una elección directa de jueces, que es algo no probado en ningún otro gobierno o país en el mundo, ninguna de las 20 economías más importantes del mundo tiene hoy esa escena. Entonces, creo que eso obviamente nos genera mucha incertidumbre y, por lo menos en papel, las hipótesis nos ponen nerviosos. En ese sentido también necesitas ser más cauteloso con respecto a inversiones.
En cuanto a inversión extranjera, para este gobierno se espera un mayor dinamismo, digamos, en cuanto a lo que sería la captación de nuevos capitales y para el sector inmobiliario. ¿Cuál es la participación de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario?, ¿Qué perspectivas tienen en este sentido ante la entrada de este nuevo sexenio?
Históricamente uno de los sectores donde la inversión extranjera ha participado activamente es en los bienes raíces en toda la vida, y hoy lo sigue siendo. Estamos viendo cómo la inversión extranjera está participando, no necesariamente en la Ciudad de México hoy, pero fuera, en parte industrial. Muy positivamente en el norte-centro de la ciudad existen inversiones importantes en términos industriales, buscando capitalizar la oportunidad del nearshoring, con la celeridad que se pueda.
Luego en el sector hotelero, principalmente en playas, proyectos cinco estrellas, súper activos la inversión extranjera. Principalmente en lugares como Cajo, Vallarta, la Riviera Nayarita y luego la Riviera del Sur. Hoy estamos viendo inversiones muy importantes. Y luego en la parte habitacional, afuera de la Ciudad de México, en el Pueblo de Guadalajara, son grandes, y un segmento que no ha acabado de estar en México.
En cuanto a tendencias, ¿cómo influye en la elaboración de nuevos proyectos, y en el diseño de la nueva torre en el Paseo de la Reforma?
Va a ser la torre más alta de vivienda, no es solamente la torre más alta. Yo te diría que está dentro de las diez torres más importantes de la Ciudad de México. El Paseo de la Reforma históricamente ha sido la avenida más importante de Latinoamérica, si no es que de América. Y con un componente desde los años 50, muy importante de oficinas. Lo que viene a hacer el University Tower es complementar la oferta de oficinas con viviendas.
Alli puedes una vida de barrio, donde vas a poder bajar y tienes muy buenos restaurantes a diez, 10 a 15 minutos caminando. Tienes muy buenas calidades de tiendas de todo tipo, servicios de comida, ropa, más. Una unidad de servicios como museo, teatro, salas de conciertos, etc. en la Universidad. Pero lo más importante es que va a haber mucha gente que hoy, en el Museo de la Reforma, que podrá vivir en el Museo de la Reforma y podrá hacer un commute caminando, dependiendo de cuál sea tu oficina, entre 5 y 15 minutos. Eso es uno de los grandes éxitos.
Ha habido un número importante de inversionistas que están trabajando en este proyecto para tener un servicio de este tipo de unidades.
¿En qué porcentaje se encuentra la colocación de unidades de la torre?
Hoy tenemos vendido más del 70%. Más del 60% son inversionistas y hay gente que está comprando, pensando en gente que no vive en la ciudad.
¿Qué mensaje dejaría a los inversores que miran con interés y buscan rentabilizar su capital en la ciudad?
Vamos a tener plusvalías en los próximos 10 años importantes en la Ciudad de México y este es el momento de invertir en la Ciudad. Y si piensas además en todo lo que es la expectativa, las tasas van a empezar a bajar. Puedes empezar a ver tasas positivas y creo que es un momento muy interesante para continuar hciendo inversiones inmobiliarias en la ciudad.
