En entrevista, el CEO de Vitrium Capital, Federico Gagliardo, analizó la transformación del mercado inmobiliario global y regional, el auge del modelo de renta.
Comentaba usted que tiene una agenda cargadísima, llena de viajes. Estuvo la semana pasada por Estados Unidos, Buenos Aires… Hoy ya está aquí con nosotros. Queremos conocer principalmente cómo usted inició su carrera, que también abarca varios países, para convertirse hoy en CEO de su empresa.
En realidad empecé en el mercado de tecnología a mis 22 años, y estuve como unos 18 años en ese rubro, trabajando siempre en ventas y marketing. Estudié sistemas, y los últimos 12 años estuve en Microsoft, trabajando en varios países, Estados Unidos y Latinoamérica. Luego volví a Argentina y empecé a hacer inversiones durante la crisis del 2002.
Fueron muy buenas inversiones, y en 2005 me proponen moverme de Argentina. No tenía más ganas de salir, así que dije: «Bueno, ¿y ahora qué hago?». Se me ocurrió explorar el mundo de las inversiones inmobiliarias. Un día salí con mi auto a recorrer cerca de donde vivía, en Pilar, y se me ocurrió comprar un terreno para hacer un edificio pequeño y probar cómo era el desarrollo inmobiliario. Funcionó. A partir de ahí arranqué, y aquí estoy hoy.
Estamos ahora en varios países, con desarrollos en Uruguay, Paraguay, Argentina, Estados Unidos, fundamentalmente con productos residenciales para la clase media y media-alta.
Justamente nos contaba cómo inició, pero también: ¿cómo fue identificando el tipo de estilos o tipologías que ustedes abordan en los productos y servicios que ofrecen en Vitrium Capital?
Mi pasado tecnológico me condena un poco. Siempre quise unir los dos mundos: el de la tecnología y el del real estate. Hoy, una de las columnas vertebrales del negocio es la tecnología. Tenemos mucha tecnología dentro de los edificios: unidades domotizadas, control de luces desde el celular, apertura y cierre de cortinas, ingreso con huella digital o Bluetooth, aplicaciones para gestionar el edificio, comunicarse con los vecinos, reservar espacios… La tecnología está muy presente.
La segunda columna es la sustentabilidad. Soy un convencido de que, de hecho, nuestro negocio es responsable del 38% de las emisiones de carbono en el mundo. Si hay un botón que tenemos que apretar, es el de descarbonizar el desarrollo inmobiliario, la construcción y el mantenimiento de edificios. Estamos muy comprometidos con eso: certificamos como compañía Carbono Neutro en 2023 y 2024, y todos nuestros edificios están certificados bajo la norma EDGE, que es del Banco Mundial a través de la Corporación Financiera Internacional. Esto implica menor consumo de agua, energía y materiales, y edificios más económicos en conservación y mantenimiento, con muy baja huella de carbono.
En cuanto al enfoque estratégico de este modelo de negocios, ya nos compartió las características específicas. ¿A qué apuntan: a inversores, al usuario final? ¿Cómo desarrollan esas tipologías?
Tenemos dos negocios distintos: el consumidor final —el profesional, la familia, la pareja que quiere comprar su apartamento, ya sea el primero, segundo o tercero— y, por otro lado, el mundo de los inversores, donde tenemos una gama muy amplia.
La columna vertebral de nuestro negocio es la administración de activos de inversión. El producto inmobiliario es, en realidad, una excusa, un subproducto de la administración patrimonial. Administramos patrimonios de muchas familias y personas, y tenemos diversas soluciones: desde invertir como socios del proyecto, productos de deuda, inversiones en operaciones, branding, preventas mayoristas para comprar lotes de unidades, hasta el inversor tradicional que compra una unidad para renta. Es una gama amplia, desde familias de alto patrimonio hasta pequeños inversores, con diferentes soluciones.
En entrevistas previas también nos comentaba que el futuro —a corto o mediano plazo— está en la renta dentro del sector inmobiliario. ¿Cómo cree usted que se desarrollará ese concepto?
Eso va a pasar en todo el mundo por muchas razones. Un dato interesante que leí recientemente es que la inflación de costos es mucho más alta que la inflación de salarios, y eso ocurre desde hace casi cinco décadas. Es un proceso que continuará. Los salarios van por la escalera, los costos por el ascensor. Esto es consecuencia de múltiples factores, pero principalmente de la excesiva emisión de dinero por parte de los gobiernos y del endeudamiento global en las últimas cuatro décadas.
El acceso a la primera vivienda es cada vez más complejo. En EE. UU., a principios de los 70, una familia promedio podía acceder a una vivienda promedio con 2.75 salarios anuales. Hoy se necesitan casi seis salarios anuales. En 40 o 50 años se triplicó el valor de la vivienda respecto al ingreso anual. Entonces, cuando empecé hace 20 años, el 50% de las ventas eran a inversores y el 50% a consumidores finales. Hoy es 75% a inversores y 25% a usuarios finales.
Además, los jóvenes hoy quieren movilidad. No están atados a la tierra. Quieren explorar, viajar, vivir seis meses acá, dos años allá. Mi generación era: primero el matrimonio, luego la casa, luego los hijos. Hoy ya no es así. Y está perfecto. Para eso hay inversores que compran y les alquilan sus hogares.
Esos fenómenos están transformando el mercado. En EE. UU., el mercado de vivienda de renta mueve alrededor de 400 mil millones de dólares al año. Hay fondos que sólo compran edificios de renta. Es un negocio enorme, que en América Latina sólo llegó a Chile, México y un poco a Colombia. En el resto, no existe aún.
Como líder de una compañía internacional, ¿cuál cree que es la virtud más importante hoy en día para liderar en contextos de incertidumbre?
Resiliencia. Nuestra compañía tiene 20 años y hemos pasado por todo tipo de ciclos. También es clave mantener el equilibrio entre la visión de corto y largo plazo, y tener agilidad. La inteligencia artificial, por ejemplo, viene a romper todos los esquemas. Hay que estar preparado para adoptarla rápido.
Y, por supuesto, ayudar a tu equipo a crecer, a desarrollarse, a construir juntos esa visión. Algunas habilidades las traés de nacimiento, otras se pueden aprender.
¿Y un consejo para los jóvenes que quieren emprender?
Las redes sociales les hacen creer que pueden hacerse millonarios en 24 horas. Eso es una mentira. Las empresas se construyen con mucho esfuerzo, durante muchos años. No son carreras de 100 metros, son maratones. Hay que tener paciencia.
