Los últimos años fueron muy buenos para las personas que decidieron vender sus casas. La reubicación masiva significó que la mayoría de las casas que llegaron al mercado fueron objeto de guerras de ofertas. Los ricos baby boomers se lanzaron con ofertas en efectivo y los vendedores obtuvieron enormes ganancias inesperadas mientras los compradores cansados elevaban los precios a nuevas alturas. No había duda de quién tenía la ventaja.
Ahora, la suerte de los vendedores está cambiando. Los precios de las viviendas siguen aumentando, a un ritmo modesto, en la mayor parte del país, pero quedaron atrás los días en los que se exhibía un cartel de venta y se esperaba que comenzara el frenesí. A medida que las opciones de los compradores aumentan lentamente, es posible que los vendedores tengan que recortar los precios de venta o esperar más tiempo hasta que llegue una oferta viable.
Los compradores de viviendas de hoy tampoco están tan dispuestos a pasar inspecciones o renunciar a otros derechos de contingencia para acelerar una venta. A diferencia de sus predecesores en el apogeo de la pandemia, los compradores ahora pueden darse el lujo de esperar antes de cerrar un trato.
Lo más doloroso es que las tasas hipotecarias se han disparado al 7% desde sus mínimos históricos de menos del 3% en 2021, lo que no solo ha disuadido a los posibles compradores sino que también ha cambiado el cálculo para muchos vendedores. Se perfila como un verano cruel para los vendedores que no están preparados para aceptar esta nueva realidad.
Por supuesto, siempre podría ser peor. No hay señales de que los precios de las viviendas estén al borde del colapso , y ahora se están produciendo más ventas que hace un año. Después de todo, las personas tienen que mudarse por una amplia variedad de motivos de vida; Al diablo con las tasas hipotecarias.
El número de viviendas en venta en un momento dado también está creciendo, lo que significa que nos estamos acercando cada vez más a un mercado «normal». La Edad del Hielo de la Vivienda se está descongelando lentamente.
Pero los meses pico de venta de viviendas, que duran desde la primavera hasta mediados del verano, pueden traer un brusco despertar este año. Aquellos que esperaban que las tasas hipotecarias más bajas engrasarían las ruedas del mercado inmobiliario, empujando a más compradores a dejar de lado y aumentar los precios de las viviendas, se están dando cuenta de que el escenario soñado no se hará realidad. Es posible que los vendedores todavía tengan una ventaja, pero cada vez es menor.
Austin fue una de las ciudades más afectadas por la resaca de la pandemia , y los precios de las viviendas locales en marzo cayeron aproximadamente un 12% desde el pico de mayo de 2022, según el índice de precios de la vivienda Freddie Mac. Pero si bien la ciudad puede estar en el extremo de las cosas, los vendedores de todo el país enfrentan circunstancias similares: hay menos compradores y los que están a la caza tienen más opciones.
El comienzo de 2024 parecía tener todos los ingredientes de un apogeo para los vendedores de segundas viviendas. La inflación se estaba enfriando , lo que significaba que la Reserva Federal pronto podría declarar la victoria en su guerra contra el aumento de los precios y comenzar a recortar las tasas de interés .
Esto, a su vez, reduciría las tasas hipotecarias, lo que en teoría alentaría a más compradores a lanzarse al mercado inmobiliario. Los vendedores tendrían ventaja de dos maneras: una nueva ola de demanda aumentaría el valor de sus viviendas, mientras que unos costos de endeudamiento más bajos harían que el salto a sus nuevos lugares fuera menos doloroso.
Desafortunadamente para los posibles vendedores, este escenario dorado no estaba destinado a suceder. La inflación ha sido más alta de lo esperado y la Reserva Federal ha dado señales de que se siente cómoda manteniendo las tasas de interés altas por más tiempo . Las tasas hipotecarias no han bajado; de hecho, han aumentado alrededor de 0,6 puntos porcentuales desde principios de año. Selma Hepp, economista jefe de la firma de análisis inmobiliario CoreLogic, llama a este «el año de la falsificación de cabezas».
Cuanto más nos alejamos del pico del mercado, más difícil es negar lo sucedido.
Ahora, los posibles vendedores se enfrentan al escenario opuesto al esperado. Por un lado, sus tasas hipotecarias más baratas ahora parecen un regalo que no volverá a recibir, lo que dificulta comprometerse a tomar una decisión.
Alrededor del 58% de los préstamos hipotecarios pendientes en Estados Unidos tenían tasas de interés inferiores al 4% a finales del año pasado, según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Si pones un anticipo del 20% en una casa de $400,000, la diferencia entre una hipoteca del 4% y una del 7% sería de $600 en pagos cada mes .
Puede ver por qué esto es malo tanto para los compradores como para los vendedores: los compradores no pueden soportar pagar mucho más por la misma casa, mientras que los vendedores mantienen las tasas que obtuvieron cuando el dinero era barato durante la crisis de salud de COVID-19.
A medida que lleguen al mercado más propiedades en la primavera y el verano, se espera que crezca la cantidad de casas en venta en un momento dado, también conocido como inventario activo. El inventario a nivel nacional ha aumentado un 33% respecto al año anterior, según la firma de datos inmobiliarios Altos Research , lo que brinda a los compradores de viviendas mejores probabilidades de negociar precios bajos y obtener concesiones.
Los precios de venta en marzo aumentaron aproximadamente un 6,6% con respecto al año pasado, según Freddie Mac, pero los principales indicadores de acuerdos que se cerrarán este verano «no son tan fuertes», dijo Mike Simonsen, presidente de Altos Research. en una actualización semanal reciente.
Los precios de las nuevas viviendas en venta en todo el país se mantienen básicamente sin cambios respecto a hace un año, y el 33,5% de las viviendas unifamiliares en el mercado han visto un recorte con respecto a sus precios de venta originales, la mayor cantidad en cualquier abril en una década. Moody’s Ratings ahora espera que el valor de las viviendas aumente un miserable 1% este año después de un aumento del 6,5% en 2023.
Incluso una vez que se acuerda un precio, es posible que los vendedores tengan que asumir más costos que antes para completar la transacción. A diferencia del apogeo de la pandemia, un comprador podría lograr que el vendedor pague los costos de cierre o las reparaciones costosas que surjan durante una inspección. Más de un tercio de los vendedores dieron concesiones a los compradores en los tres meses que terminaron el 31 de octubre, descubrió Redfin, frente al 27,6% dos años antes.
En el noreste y el oeste, el inventario activo todavía está más de un 30% por debajo de los niveles de 2019, lo que mantiene dura la competencia por las viviendas. La situación será más difícil en lugares como Austin o Boise, Idaho, donde los forasteros ricos hicieron subir los precios en medio de la pandemia. Ahora que la gente no se desplaza tanto por el país, es más difícil encontrar el tipo de compradores dispuestos a hacer ofertas escandalosas por su porción del Cinturón del Sol.
Libby Levinson-Katz, corredora en Denver y presidenta del comité de tendencias de mercado de la asociación local de agentes inmobiliarios, dijo que está aconsejando a los vendedores que pongan precios conservadores a sus casas y se ocupen de los artículos costosos, como reparaciones importantes, antes de cotizar en bolsa.
Por un lado, muchos vendedores terminan siendo también compradores: un enorme 78% de los propietarios de viviendas dicen que planean comprar nuevamente inmediatamente después de vender, descubrió John Burns Research and Consulting. Entonces, si bien podría ser agradable para los vendedores ver cómo aumentan los valores de sus viviendas con cada oferta desesperada, probablemente tendrán que unirse a las masas que claman por las listas de propiedades o se preocupan por la nueva realidad de las tasas hipotecarias.
Los vendedores deben abrocharse el cinturón de seguridad y saber que no necesariamente será una venta rápida.
Como los estadounidenses ven sus casas no sólo como refugio sino también como vehículos de inversión , un mercado de vendedores débil también puede ser un problema: si los precios caen en picado, los compradores podrían no querer comprar casas por miedo a sufrir un cuchillo que caiga.
Por eso los economistas hablan tanto de la necesidad de un mercado equilibrado, en lugar de uno que simplemente favorezca la asequibilidad para los compradores. Es una línea muy fina por la que caminar.
Si bien la desaceleración para los vendedores puede ser buena para el mercado inmobiliario del país a largo plazo, el cambio repentino puede hacer que los propietarios sientan que perdieron el tren. Alrededor del 79% de los vendedores recientes en una encuesta de Realtor.com dijeron que desearían haber incluido su casa en la lista antes para aprovechar un mercado más activo.
Los precios de las viviendas siguen subiendo casi un 50% desde principios de 2020 en todo el país, según Moody’s, y alrededor del 42% en Austin. Advierte a los vendedores que no se comparen con aquellos que vendieron en el pico del mercado, cuando el dinero barato hizo subir los precios. En aquel entonces, no importaba si fijaba mal el precio de su casa o descuidaba las reparaciones: las bajas tasas de interés y el creciente interés de los compradores prácticamente garantizaban que encontraría un comprador más que dispuesto.
