Saltillo registró una absorción neta de 114 mil m² en el sector inmobiliario industrial durante el primer trimestre de 2025, según CBRE México, destacando a Ramos Arizpe como el submercado con mayor dinamismo, en medio del auge del sector automotriz y logístico que mantiene la vacancia en solo 2.0%.
Auge industrial en Saltillo impulsado por automotrices y logística
Saltillo continúa consolidándose como un polo industrial estratégico, con una absorción neta que superó ampliamente los niveles previos a la pandemia: +464.6% respecto al 1T 2020 y +207.8% frente al 1T 2019. Este crecimiento se dio principalmente por la entrega de proyectos pre-arrendados y el dinamismo de las cadenas de suministro.
Inventario supera los 5 millones de m²
Durante el primer trimestre, la nueva oferta industrial en Saltillo sumó 174 mil m², llevando el inventario total a 5.1 millones de m². De este total, apenas el 11.0% se integró como inventario vacante, lo que muestra la solidez del mercado. El submercado de Ramos Arizpe concentró el 67.8% del crecimiento con más de 118 mil m² terminados.
Tasa de vacancia en mínimos
La tasa de vacancia cerró en 2.0%, uno de los niveles más bajos a nivel nacional. Aunque este dato representa un leve aumento respecto al 0.7% del 1T 2024, sigue reflejando una fuerte demanda de espacios industriales clase A y A+. La mayoría del inventario disponible se encuentra en naves de segunda generación.
Ramos Arizpe lidera el mercado industrial
Ramos Arizpe no solo concentra el 61.4% de la vacancia, sino también el 72% de la demanda trimestral, seguido por Saltillo (24%) y Arteaga (4%). Se espera que en los próximos meses se sumen al inventario otros 117 mil m² en construcción y 80 mil m² por iniciar obras, manteniendo el pipeline activo.
Empleo y origen de inversiones
El IMSS reportó la creación de 3,802 empleos formales en Coahuila al cierre de febrero, de los cuales el 82% se generó en la zona metropolitana de Saltillo. En cuanto al origen de las inversiones, Estados Unidos lidera con el 25% de la absorción bruta (más de 14 mil m²), seguido por China y España (23% cada uno) y proyectos nacionales (17%).
Sector automotriz domina la absorción
El sector automotriz representó el 71% de la demanda industrial del trimestre, equivalente a más de 42 mil m² arrendados. Le siguió el sector de logística y transporte, que también mostró un crecimiento relevante impulsado por las nuevas dinámicas del nearshoring. El tamaño promedio de transacción se mantiene en 10 mil m².
Perspectivas del mercado
La reactivación de la construcción especulativa, combinada con la alta absorción y la creciente demanda de empresas internacionales, refuerza el posicionamiento de Saltillo como un hub industrial clave en el norte de México. CBRE anticipa que la tasa de vacancia podría ajustarse en los próximos meses con la incorporación de nuevos espacios.
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