México. Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs) se han consolidado como actores clave en el mercado inmobiliario en el país, destacándose especialmente en el sector industrial, que representa aproximadamente el 60% de su mercado, según el último reporte de la Asociación Mexicana de FIBRAs (AMEFIBRA).
De las 15 FIBRAs asociadas, 8 tienen operaciones en desarrollos industriales, debido a la mayor estabilidad que estos ofrecen. Según el informe de AMEFIBRA al cierre de 2022, las FIBRAs contaban con un total de 1,766 propiedades activas en ocho sectores, con un Área Bruta Rentable (ABR) de 43.9 millones de metros cuadrados en operación. Además, había en desarrollo 949,076 metros cuadrados adicionales, que hoy en día deben estar concluidos.
Estas estructuras financieras permiten a los inversionistas adquirir participaciones en una cartera diversificada de inmuebles productivos, brindando una oportunidad atractiva para aquellos interesados en el mercado de bienes raíces sin la necesidad de gestionar directamente las propiedades. En particular, las FIBRAs industriales juegan un rol crucial en el desarrollo y expansión de parques industriales, un aspecto cada vez más relevante en el contexto del nearshoring.
Estas propiedades incluyen parques industriales, centros de distribución y almacenes estratégicamente ubicados cerca de las principales rutas de transporte y centros de consumo.
Estos organismos generan ingresos principalmente a través de las rentas cobradas a los arrendatarios de estos inmuebles. Los rendimientos se distribuyen periódicamente entre los inversionistas. La gestión profesional de los activos y la diversificación de la cartera ayudan a mitigar riesgos y a maximizar el retorno de inversión, proporcionando un flujo constante de ingresos pasivos.
Para los inversionistas, las FIBRAs industriales ofrecen varios beneficios. Además de los ingresos pasivos y la diversificación del portafolio, los inversionistas se benefician de la apreciación del valor de las propiedades y de ciertas ventajas fiscales, como la exención de impuestos corporativos sobre los ingresos por arrendamiento. La cotización de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) en la Bolsa Mexicana de Valores también proporciona liquidez y flexibilidad para los inversionistas.
Las FIBRAs industriales no solo están impulsando el desarrollo del sector industrial en México, sino que también están proporcionando una opción atractiva y estable para los inversionistas, contribuyendo al dinamismo y crecimiento del mercado inmobiliario en el país.
